Uitvoering
In het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) wordt jaarlijks gerapporteerd over de behaalde resultaten, de toekomstige ontwikkelingen en de financiële positie. Verder is er bij een aantal complexen sprake van tussentijdse winstneming.
In onderstaande tabel staan de projecten zoals opgenomen in de MPV 2021. In de boekwaarde is rekening gehouden met het bedrag aan tussentijdse winstneming, zoals in de tabel tussentijdse winstneming is gepresenteerd.
In exploitatie genomen gronden | Boekwaarde per | Nog te realiseren kosten | Nog te realiseren opbrengsten | Exploitatie- resultaat startwaarde | Exploitatie-resultaat Eindwaarde | Winst of verlies | Eind jaar |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Woningbouw | |||||||
Oude Mars | 3.673.000 | 8.651.000 | 24.533.000 | -9.615.000 | -13.732.000 | winst | 2038 |
Stadshagen I en II | -4.295.000 | 25.088.000 | 28.624.000 | -7.834.000 | -9.022.000 | winst | 2029 |
De Tippe | 14.655.000 | 45.784.000 | 77.113.000 | -15.142.000 | -17.052.000 | winst | 2026 |
Breecamp Noord | -500.000 | 1.973.000 | 4.825.000 | -3.344.000 | -3.478.000 | winst | 2022 |
Breezicht Noord | 6.689.000 | 24.643.000 | 41.273.000 | -9.151.000 | -10.104.000 | winst | 2025 |
Subtotaal woningbouw | 20.222.000 | 106.139.000 | 176.368.000 | -45.086.000 | -53.388.000 | ||
Bedrijventerreinen en kantoren | |||||||
Hessenpoort | 55.748.000 | 27.563.000 | 164.953.000 | -56.525.000 | -85.673.000 | winst | 2041 |
Beers Stork locatie | 7.509.000 | 833.000 | 5.081.000 | 3.314.000 | 3.659.000 | verlies | 2025 |
Welnesslocatie Scholtensteeg | 597.000 | 337.000 | 1.000.000 | -57.000 | -59.000 | winst | 2022 |
Subtotaal bedrijventerreinen en kantoren | 63.854.000 | 28.733.000 | 171.034.000 | -53.268.000 | -82.073.000 | ||
Herstructurering | |||||||
Voorsterpoort retail | 5.480.000 | 1.429.000 | 4.369.000 | 2.564.000 | 2.722.000 | verlies | 2023 |
Subtotaal herstructurering | 5.480.000 | 1.429.000 | 4.369.000 | 2.564.000 | 2.722.000 | ||
Binnenkort af te sluiten complexen | |||||||
Kamperpoort | -1.132.000 | 954.0000 | 0 | -227.000 | -236.000 | winst | 2021 |
Stinspoort | -90.000 | 87.000 | 0 | -4.000 | -5.000 | winst | 2021 |
Wipstrikkerallee | 94.000 | 31.000 | 317.000 | -187.000 | -195.000 | winst | 2022 |
Langenholterweg | 768.000 | 39.000 | 1.085.000 | -264.000 | -269.000 | winst | 2021 |
Geert Groottestraat | -1.067.000 | 1.080.000 | 0 | -1.000 | -1.000 | winst | 2021 |
Bos en Buitenplaatsen | 109.000 | 425.000 | 1.022.000 | -441.000 | -497.000 | winst | 2026 |
Stadshagen I, fase 1 | 45.000 | 171.000 | 864.000 | -631.000 | -656.000 | winst | 2022 |
Kraanbolwerk | -832.000 | 692.000 | 114.000 | -293.000 | -299.000 | winst | 2021 |
Subtotaal binnenkort af te sluiten | -2.105.000 | 3.479.000 | 3.402.000 | -2.048.000 | -2.158.000 | ||
Totaal | 87.451.000 | 139.780.000 | 355.173.000 | -97.838.000 | -134.897.000 |
In onderstaande tabel staan de projecten opgenomen waarvoor een voorziening is gevormd in de MPV 2021. In de boekwaarde is rekening gehouden met het bedrag aan tussentijdse winstneming, zoals in de tabel tussentijdse winstneming is gepresenteerd.
Complexen met een voorziening | Voorziening MPV 2021 | Voorziening MPV 2020 | Verschil |
|---|---|---|---|
De Tippe | 0 | 489.000 | 489.000 |
Beers Stork locaties | 3.314.000 | 3.560.000 | 246.000 |
Voorterpoort retail | 2.564.000 | 2.541.000 | -23.000 |
Totaal | 5.878.000 | 6.590.000 | 712.000 |
Onderbouwing van geraamde winstneming
Bij een aantal MPV-projecten is tussentijdse winstneming van toepassing. Voor alle MPV projecten is er een analyse gemaakt van de projectgebonden risico’s (ook voor de termijn na vier jaar) en is dit, indien van toepassing, als correctie meegenomen in de winstberekening. In de tabel hieronder staan de uitkomsten van de berekening over tussentijdse winstneming gepresenteerd.
Totaal winstname over 2020 | % opbrengst gerealiseerd | % kosten gerealiseerd | Winstpercentage | Winstname per |
|---|---|---|---|---|
MPV Projecten | ||||
Kamperpoort | 99% | 96% | 95% | 1.201.500 |
Stinspoort | 100% | 99% | 99% | 61.100 |
Wipstrikkerallee | 47% | 94% | 44% | 102.100 |
Hessenpoort | 43% | 83% | 36% | 2.636.100 |
Bos en Buitenplaatsen | 36% | 57% | 21% | 48.200 |
Kraanbolwerk | 99% | 96% | 96% | 2.051.900 |
Oude Mars | 33% | 56% | 19% | 643.700 |
Stadshagen | 73% | 77% | 56% | 3.282.500 |
Breecamp Noord | 74% | 81% | 60% | 1.625.700 |
Langeholterweg | 20% | 96% | 19% | 62.500 |
Geert Grotestraat | 99% | 16% | 16% | 100 |
Totaal | 11.715.400 |
Weerstandscapaciteit (t.b.v. Vastgoed)
De vereiste weerstandscapaciteit wordt bepaald aan de hand van een optelsom van de economische risico’s en de projectgebonden risico’s. De economische risico’s zijn onderverdeeld in risico’s als gevolg van wijzigingen in de kosten- en opbrengstenstijging en risico’s als gevolg van het niet realiseren van de programma’s. De economische risico’s zijn berekend op € 13,8 miljoen. De projectgebonden risico’s zijn berekend op € 10 miljoen. Het risicoprofiel komt hiermee uit op € 23,9 miljoen.
Omschrijving | Bedrag |
|---|---|
Economische risico's | 13.810.000 |
Projectgebonden risico's | 10.046.000 |
Totaal vereiste weerstandscapaciteit | 23.856.000 |
Vermogenspositie
In onderstaande tabel staan de belangrijkste financiële gegevens uit de MPV 2021 samengevat.
Resumé | Exploitatieresultaat | Exploitatieresultaat | Verschil | Gunstiger, neutraal of ongunstiger |
|---|---|---|---|---|
Resultaat grondexploitaties | 97.838.000 | 71.664.000 | 26.174.000 | gunstiger |
Reserve vastgoed | ||||
Stand reserves | 12.818.000 | 17.321.000 | 4.503.000 | |
Stand voorzieningen | 16.305.000 | 17.031.000 | 726.000 | gunstiger |
Risico's vastgoedontwikkelingen | 23.856.000 | 14.558.000 | -9.298.000 | ongunstiger |
Het resultaat van de grondexploitaties is verbeterd met € 26,2 miljoen tot een positief resultaat van € 97,8 miljoen. Daarbij moet echter vermeld worden dat er in 2020 wel sprake is geweest van een tussentijdse winstname van circa € 11,7 miljoen en de exploitaties de Tippe en Breezicht Noord met een positief resultaat van € 24,3 mln. zijn toegevoegd aan de portefeuille.
Reserve Vastgoed
De financiële stand van zaken van het grondbedrijf op korte termijn wordt bepaald door de reserve Vastgoed. Dit kan ook wel de lopende rekening van Vastgoed genoemd worden. De hoogte van de reserve Vastgoed wordt bepaald door stortingen en onttrekkingen. Elk jaar wordt op basis van de stand van de reservepositie bepaald hoe hoog het bedrag is wat overgeheveld kan worden naar de Algemene Concernreserve of wat gestort moet worden vanuit de Concernreserve. Het saldo van de reserve Vastgoed per 31-12-2020 is € 12,8 miljoen positief.
Voorziening Vastgoed
De voorziening Vastgoed is bedoeld voor de zogenaamde tekortplannen en de afwaardering van de voorraad gronden. Per 31 december 2020 is een totale voorziening gevormd van € 16,3 miljoen, bestaande uit een bedrag van € 5,9 miljoen aan tekort complexen en € 10,4 miljoen als voorziening voor de in voorraad zijnde gronden.