Fysiek domein

Het grondbeleid, zoals beschreven in de verplichte paragraaf grondbeleid, ondersteunt de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente, waarbij direct en indirect met inzet van financiële- en juridische instrumenten bij wordt gedragen aan een evenwichtige en duurzame ontwikkeling van Zwolle. Duurzaamheid is uitgangspunt bij al ons handelen. Bij het vaker ontbreken van financieel rendabele ontwikkelingen, wordt gezocht naar de maatschappelijke effecten en het maatschappelijk rendement. Dit om de stedelijke ontwikkeling op gang te houden. Met een situationeel grondbeleid wordt, afhankelijk van de concrete situatie, bepaald welke werkwijze en rolneming wordt aangenomen, dit met inachtneming van de wet- en regelgeving. Daarbij zijn naast de inhoudelijke (beleids)kaders ook expliciet de financiële kaders meesturend.

Grondbeleid is faciliterend aan de doelen 5.1.1 en 6.1.2 en 6.2.1. Indicatoren bedrijventerreinen en woningbouw zijn daarom opgenomen bij economie en wonen.

De diverse grondexploitatie-projecten die bijdragen aan de realisatie van onze doelen op het gebied van economie, ruimte en wonen zijn opgenomen onder de desbetreffende doelen 5.1.1, 6.1.2, 6.2.1 en 6.2.2. De projectoverzichten bij deze doelen geven inzicht in de totale investeringskosten in 2020 en de restantkredieten per 31-12-2020.
De kredieten 2020 zijn gebaseerd op de MPV 2020 en de separate besluiten die in 2020 zijn genomen. Deze zullen op basis van de MPV 2021 in 2021 worden geactualiseerd.  Voor verdere onderbouwing wordt verwezen naar de MPV 2021.

We ondersteunen de ruimtelijke ontwikkeling van de stad door middel van actief of faciliterend grondbeleid, zodanig dat:

• Er voldoende ruimtelijke projecten in voorbereiding en uitvoerend zijn om de (toekomstige) huishoudensontwikkeling te kunnen faciliteren, zowel actief als facilitair.
• De ambities op het gebied van wonen, werken en recreëren tot stand worden gebracht.
• De ambities op het gebied van klimaatadaptatie, energietransitie en de overige duurzaamheidsaspecten bij ruimtelijke projecten ook financieel in beeld wordt gebracht en hierover transparante besluitvorming kan plaatsvinden en deze tot stand kunnen worden gebracht.
• Er actief wordt geacteerd op het eigen grondbezit en de actieve exploitaties tegen een financieel aanvaardbaar resultaat worden ontwikkeld.
• De markt wordt gestimuleerd om haar aandeel te nemen in de ruimtelijke ambities van de stad.
• Bij het beheer van gronden de marktbenadering van toepassing is.

Nota grondvoorraadbeleid

Meerjaren prognose vastgoed 2020

Nota van uitgangspunten MPV

Grondprijzennota

René de Heer

• Het uitvoeren van risicodragende grondexploitaties (in exploitatie genomen gronden).
• Het beheren van in voorraad zijnde gronden (niet in exploitatie genomen gronden, verhuurde gronden, erfpachtgronden en gronden met recht van opstal).
• Het faciliteren van initiatieven die er in de markt zijn.
• Proactief opereren samen met de markt om een mogelijke versnelling in de woningbouw te bewerkstelligen.
• Toetsing van nieuwe initiatieven en ontwikkelingen van derden.
• Het tijdelijk anders gebruiken/bestemmen van gemeentelijke gronden en inzetten daar waar mogelijk.
• Het wegnemen van belemmeringen bij initiatieven en ontwikkelingen, vooral binnenstedelijk.
• Alert blijven met betrekking tot mogelijke landelijke experimenteerruimte bij het maken van grondexploitaties in complexe gebieden.
• In het verlengde van het proces van de Omgevingsvisie mede opstellen van nieuw gemeentelijk handelingsperspectief (van product- naar procesdenken).
• Het mogelijk maken van een integrale financiële verantwoording van ruimtelijke initiatieven (actief en facilitair).

Zie toelichting op realisatie doel 2020

Binnen dit doel gaat het om de integrale sturing op het totaal resultaat van ons grondbeleid in relatie tot de voorziening en reserve Vastgoed. De diverse afzonderlijke grondexploitaties die bijdragen aan de realisatie van onze doelen op het gebied van economie, ruimte en wonen zijn opgenomen onder de desbetreffende doelen 5.1.1, 6.1.2, 6.2.1 en 6.2.2.
Voor verdere onderbouwing van het totaal resultaat en de afzonderlijke grondexploitaties wordt verwezen naar de Meerjaren prognose vastgoed 2021.

De financiële verantwoording van de baten en lasten van het onderdeel grondbeleid is ingewikkeld. Tegenover kosten en opbrengsten staan toenamen en afnamen van boekwaarde van terreinen of gronden. Hierdoor worden afwijkingen zowel aan de kostenkant als aan de opbrengstenkant meegenomen. Omdat alle winstafdrachten eerst worden gestort in de reserve en vervolgens bij vrijval van resultaat weer worden onttrokken aan de reserve ontstaan ook hier grotere afwijkingen.  In deze toelichting is getracht om deze afwijkingen inzichtelijk te maken. Dat betekent wel dat deze toelichting  behoorlijk financieel-technisch is getint.

Samenvattend is in 2020 een voordelig resultaat gerealiseerd van € 13,083 miljoen. Op de grondexploitaties is een voordelig resultaat behaald van € 12,818 miljoen, op de nnieg-gronden een voordelig resultaat van €  83.076 en op erfpacht een voordelig resultaat van € 181.813.
Het voordelig resultaat op de grondexploitaties bestaat volledig uit de afdracht vanuit de reserve Vastgoed aan  de algemene middelen. Er valt op dit doel een bedrag van € 12,818 miljoen vrij hetgeen op programma 10 wordt toegevoegd aan de algemene concernreserve.

De lasten en de baten zijn 49,197 en 35,941 lager dan geraamd. In onderstaande toelichting worden deze afwijkingen verklaard.
De lagere lasten kunnen worden verdeeld naar nniegg € 182.308 hoger, overige gronden € 57.528 hoger en grexen € 49,437 lagere lasten.
De lagere baten hebben betrekking op nniegg € 265.384 hoger, overige gronden € 239.341 hoger en grexen € 36,446 lagere baten.

Grondexploitaties
De geraamde lasten en baten voor grondexploitaties zijn gebaseerd op de Meerjaren prognose vastgoed 2020. Via raadsbesluiten zijn in 2020 de grondexploitatie De Tippe en de grondexploitatie Breezicht-noord vastgesteld.

De lasten zijn € 49,437 miljoen lager dan begroot. Dit verschil is als volgt opgebouwd:

• De kosten grondexploitaties 2020 waren geraamd op € 65,182 miljoen, de werkelijke kosten bedroegen € 35,940 miljoen, dus de kosten zijn € 29,242 miljoen lager dan begroot. Dit wordt veroorzaakt doordat de kosten op de diverse grexen over de jaren heen lopen.
• De afname van de boekwaarde terreinen is lager, omdat de werkelijke opbrengsten binnen de grexen lager zijn dan begroot. De afname was geraamd op € 57,491 miljoen en bedraagt € 38,326 miljoen, hetgeen dus € 19,165 miljoen lager is.  
• Uit de voorziening is een bedrag van € 857.778 vrijgevallen waardoor de lasten 0,858 lager zijn.
• De kosten voor de faciliterende projecten die worden gedekt uit de reserves VG, incidentele bestedingen of Voorsterpoort zijn € 172.480 lager. Dit betreft:
  • Project Westenholte Stins en project Campus Windesheim zijn afgesloten als grondexploitatie. Met ingang van 2018 is het niet toegestaan om faciliterende projecten als grondexploitatie te behandelen.  In verband met het afsluiten van deze grexen zijn de lasten en reserve onttrekkingen van voorgaande jaren gecorrigeerd en overgeboekt naar de nieuwe kredieten. De lasten zijn hierdoor op dit doel € 267.937 en € 7.763 lager zijn.
  • Project Hanzebadlocatie en Project Voorsterpoort geven hogere lasten van € € 93.842 en € 32.480 omdat de lasten en dekking voor deze faciliterende projecten niet in 2020 waren opgeraamd.
  • Project Stilohal heeft lagere kosten van € 23.102. Tegenover deze hogere en lagere lasten staan eveneens hoger of lagere onttrekkingen aan de reserves (zie toelichting afwijkingen reserves).

De baten zijn € 36,446 miljoen lager dan begroot. Dit verschil is als volgt opgebouwd:

• De opbrengsten grondexploitaties 2020 waren geraamd op € 57,491 miljoen, de werkelijke opbrengsten bedroegen € 38,326 miljoen, een verschil van € 19,165 miljoen.
• De toename van de boekwaarde terreinen is lager, omdat de kosten lager zijn. De kosten waren € 29,242 miljoen lager dus de toename van de boekwaarde is hierdoor eveneens € 29,242 lager. Omdat in 2020 vanuit de grondexploitaties € 11,961 miljoen aan winst is afgedragen is de boekwaarde hierdoor € 11,961 miljoen hoger geworden. Per saldo is de boekwaarde dus € 17,281 miljoen lager.

Een analyse van de grondexploitaties per complex is terug te vinden in de paragraaf grondbeleid en de Meerjaren prognose vastgoed 2021.

Nnieg-gronden
Voor de nnieg-gronden waren de lasten € 182.308 hoger. Omdat de baten eveneens € 265.384 hoger  waren, is per saldo een voordelig resultaat ontstaan van € 83.076.  Dit resultaat maakt onderdeel uit van het saldo en komt ten gunste van de algemene middelen.  
De hogere baten van € 265.384 worden gerealiseerd doordat losse grondverkopen een incidentele meeropbrengst genereren van circa € 270.996.
Daarnaast worden de hogere lasten van € 182.308 veroorzaakt doordat er voor een aantal gronden geen lasten waren begroot, maar die er wel waren € 54.711.  Daarnaast viel de OZB en andere belastingen hoger uit dan verwacht € 53.631 en een afboeking op grond die is overgedragen voor een prijs onder de boekwaarde van € 80.919.

Erfpacht en verhuurde gronden
Op de verhuurde gronden (erfpacht en opstal) is een voordelig resultaat van € 181.813 gerealiseerd. De lasten waren € 57.528 hoger, maar de baten waren eveneens € 239.341 hoger. Dit voordelig resultaat wordt gerealiseerd door circa € 77.000 meer inkomsten en incidentele verkoop van grond € 162.000. De hogere lasten wordt voornamelijk veroorzaakt door de boekwaarde van het verkochte stuk grond van € 43.000. Het overige verschil wordt niet toegelicht.

Afwijking op stortingen in reserves: In 2020 is € 12.818.899 meer gestort in de reserves dan geraamd.

• In 2020 is € 11.961.121 miljoen aan gerealiseerde winst vanuit de grondexploitaties afgedragen en gestort in de reserve Vastgoed. Het betreft tussentijdse winstneming en definitieve afsluiting van projecten op doelen 5.1.1, 6.1.2, 6.2.1 en 6.2.2. Voor een nadere onderbouwing van de reserve vastgoed wordt verwezen naar de Meerjaren prognose vastgoed 2021 en de bijlage “verloop reserves” in de jaarrekening.
• Vanuit de voorziening Vastgoed is € 857.778 vrijgevallen en gestort ten gunste van de reserve Vastgoed.

Afwijking op onttrekkingen uit reserves : In 2020 is € 12.646.512  meer onttrokken uit de reserves dan geraamd.

• Op basis van de winstafdracht en overig surplus in de reserve Vastgoed is in 2020 € 12.818.992 mln. aan saldo vanuit de reserve Vastgoed afgedragen aan de algemene concernreserve. Dit saldo valt op dit doel als resultaat vrij en wordt op programma 10 gestort in de algemene concernreserve.
• In verband met het afsluiten van de grex Wenstenholte Stins en Campus Windesheim zijn de lasten en reserve onttrekkingen van voorgaande jaar gecorrigeerd en overgeboekt naar het nieuwe krediet Westenholte Stinspoort. Hierdoor is een bedrag van € 275.700 teruggestort in de reserve Vastgoed (minder onttrokken).
• Voor de projecten Hanzebadlocatie en Voorsterpoort is € 126.322 meer onttrokken uit de reserves en voor het project Stilohal is er in verband met lagere kosten € 23.102 minder onttrokken uit de reserve incidentele bestedingen.