Fysiek domein

De gemeente Zwolle heeft regie op vastgoed waarbij het draait om maatschappelijk waardecreatie vanuit de activiteiten in het gebouw. Het gaat hierbij voornamelijk om het huisvesten van functies die erop zijn gericht om de aantrekkingskracht van Zwolle te versterken. Diverse maatschappelijke organisaties in de stad maken voor hun activiteiten gebruik van gemeentelijk vastgoed. We zien ons gemeentelijk vastgoed als een middel om ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkelingen en activiteiten te faciliteren of aan te jagen. Door focus te leggen op vraagstukken die spelen binnen de stad vanuit een maatschappelijke context, kan het gemeentelijk vastgoed de maatschappelijke betrokkenheid en cohesie in de wijken en stad versterken.

Vastgoedmanagement realiseert een optimale afstemming tussen de verschillende opgaven in de stad (huisvestingsvragen) en aanbod. We streven naar een solide en duurzame vastgoedportefeuille, die inspeelt op de maatschappelijke vraag en gericht is op financiële stabiliteit. Daarnaast dient het gemeentelijk vastgoed toekomstbestendig te zijn en kan het een belangrijke bijdrage leveren aan de strategische opgave, zoals de "energietransitie". Door een brede aanpak van verduurzaming binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille ontstaan kansen om deze transitie verder vorm te geven. De routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed voor de gemeente Zwolle is in ontwikkeling en zal dit proces vormgeven.

De kern van ons gemeentelijk vastgoedbeleid is vastgelegd in een Nota Vastgoed-management welke wordt geactualiseerd naar een nieuwe Kadernota Vastgoedmanagement. Het monitoren van de maatschappelijke en financiële prestaties van de vastgoedportefeuille is een continu proces, met aandacht voor de huurders-tevredenheid, kwaliteit van gebouwen en afstemming van vraag naar en aanbod van vastgoed.

Alle activiteiten binnen dit doel zijn ingebed in beheer- en werkprocessen. Er zijn, ook ondanks Corona, geen afwijkingen te melden voor het jaar 2020.

Het gemeentelijk vastgoed versterkt de maatschappelijke betrokkenheid in de wijken en stad, zodanig dat:

• Een toekomstgerichte solide en duurzame vastgoedportefeuille wordt gerealiseerd die is gericht op zowel maatschappelijke vraag als op financiële stabiliteit;
• Maatschappelijke en culturele vraagstukken m.b.t. huisvesting worden gefaciliteerd en de huurders-tevredenheid in stand blijft of stijgt;
• Er een goede afstemming tussen vraag en aanbod is;
• Een maximale bijdrage wordt geleverd aan de energietransitie door de routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed;
• De kwaliteit van de gebouwen in stand blijft en door het optimaliseren van de onderhoudssystemen een reductie van kosten gerealiseerd kan worden.

Nota Vastgoedmanagement

René de Heer

Professionalisering vastgoedmanagement:
Het vastgoedmanagement van de gemeente is zich constant aan het professionaliseren. Niet alleen de manier waarop het vastgoed wordt gemanaged is daarbij veranderd, ook de rolopvatting van vastgoedmanagement ten opzichte van de gemeentelijke organisatie. Wij ontwikkelen ons als dé vastgoedadviseur voor het huisvesten van maatschappelijke opgaven.

Door de inzet op professionalisering van het gemeentelijke vastgoedmanagement ontstaat meer grip op de vastgoedportefeuille. Pro-actief zal blijvend ingezet worden op verdere professionalisering door het verbeteren van de ontsluiting van objectinformatie  en contractbeheer binnen de onderhoudscyclus.

Binnen de gemeentelijke organisatie wordt ons vastgoed en aanwezige vastgoedexpertise steeds meer ten dienste gesteld van de gewenste en noodzakelijke ontwikkelingen in de stad. Wij ontwikkelen ons als dé vastgoedadviseur voor het huisvesten van maatschappelijke opgaven. Daarbij wordt stevig ingezet op relatiemanagement richting onze huurders en partners in de stad.
Door een intensievere samenwerking tussen de gemeentelijke relatiebeheerders  en objectbeheerders  binnen onze vastgoedportefeuille, kunnen we sneller en efficiënter blijven inspelen op wensen van onze huurders en ontwikkelingen in de stad.

Leegstand:
We blijven binnen de vastgoedportefeuille inzetten op hernieuwde verhuur van leegstand door marktverkenning en het toepassen van alternatieve (maatschappelijke) concepten van leegstaand vastgoed. Er wordt gestuurd op minimalisatie van leegstand.

Verkoop:
Het beheren en exploiteren van gebouwen is geen corebusiness van de gemeente. De inzet van gebouwen is een middel om het voornaamste doel van de gemeente te bereiken: het creëren van een aantrekkelijke een leefbare stad. Door ons te focussen op deze kerntaak, zetten we in op de verkoop van objecten die geen invulling geven aan deze kerntaak.

Verduurzaming:
We zetten hoog in op de verduurzaming van onze vastgoedportefeuille door de toepassing van de routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed. Daarnaast gaan we het onderhoud duurzaam uitvoeren en laten we het gemeentelijk vastgoed bijdragen aan de energietransitie door daken maximaal te benutten voor opwek van duurzame energie.

Financiële stabiliteit:
Wordt gerealiseerd door het generen van structurele opbrengsten door verhuur en incidentele revenuen door verkoop, hetgeen resulteert in structurele financiële effecten. Een verbeterd inzicht op onderhoudskosten scherpt een de financiële sturing verder aan.

Alle activiteiten binnen dit doel zijn ingebed in beheer- en werkprocessen. Er zijn, ook ondanks Corona,  geen afwijkingen te melden voor het jaar 2020.

De lasten en de baten laten een voordelig resultaat zien van € 1.197.880 en € 882.787. Omdat er € 287.570 meer is toegevoegd aan de reserves en € 705.590 minder is onttrokken uit de reserves, wordt uiteindelijk een voordelige saldo gerealiseerd van € 1.087.507.

Het voordeel op de lasten van € 1.197.880 wordt gerealiseerd door:

• In 2020 is er minder onderhoud gepleegd waardoor de lasten € 822.771 lager zijn ten opzichte van de begroting.
• In 2020 zijn niet alle werkzaamheden uitgevoerd en is het budget niet volledig besteed voor drie onderdelen:
  • Inventarisatie loden leidingen: € 42.700 lagere kosten.
  • Asbest inventarisatie: € 225.000 lagere kosten.
  • Uitbreiding carillion Peperbus: € 19.870 lagere kosten
• Hierdoor wordt € 287.750 gereserveerd in de reserve nutvw-fysiek, zodat deze activiteiten in 2021 kunnen worden afgerond.
• Voor de overlopende posten Statenzaal en voormalig SMZ van voorgaand jaar zijn de kosten € 24.728 lager. Hiervoor wordt eveneens een lager bedrag uit de reserves onttrokken.

De overige € 62.631 aan lagere lasten heeft te maken met afwijkingen op kosten voor gas, water, elektra en de OZB.

Het voordeel op de baten van € 882.787 wordt gerealiseerd door:

• In 2020 is er € 815.468 meer aan baten ontvangen door de verkoop van drie panden die niet waren begroot,  Voor deze panden is echter ook € 184.030 minder aan huurinkomsten ontvangen, omdat deze niet een heel jaar verhuurd zijn geweest.
• Daarnaast zijn er extra inkomsten van € 312.060 gegenereerd, omdat we meer kosten hebben kunnen doorbelasten naar de huurder. Dit is een gevolg van het beter sturen op huurders-en verhuurderskosten, met andere woorden een betere demarcatie op beheer en onderhoud.
• Voor de regeling tegemoetkoming verhuurders sportaccommodaties COVID-19 (TVS) is per saldo € 47.941 minder ontvangen dan begroot.
• Het overige verschil van € 12.770 betreft diverse kleine afwijkingen die niet verder worden toegelicht.

Het nadeel van € 993.160 door hogere toevoegingen en lagere onttrekkingen aan reserves wordt veroorzaakt door:

• De hogere storting van € 287.570 in reserve nutvw-fysiek voor de opdrachten die doorlopen in 2021.
• Een lagere onttrekkingen van € 680.862 aan de reserve onderhoud in verband met het minder uitgevoerde onderhoud in 2020. De planning is dat dit in 2021 wordt uitgevoerd.
• Daarnaast zijn voor de statenzaal en SMZ lagere onttrekkingen gedaan van € 10.003 en € 14.725 uit de reserve nutvw-fysiek.

• Verduurzaming van een zevental gemeentelijke gebouwen, afronding voorzien 1e helft van 2020
• Transformatie en renovatie en herstel achterstallig onderhoud van het voormalig SMZ, afronding totale renovatie in 2020
• Upgrade en gedeeltelijke sloop van Rieteweg 10. Herinvulling door de Creatieve Cooperatie
• Project plaatsing zonnepanelen is in voorbereiding. Mogelijk loopt de uitvoering enige vertraging op.

Verduurzamen diverse panden met 100% BTW

Verbouw panden voormalig Stedelijk Museum Zwolle

Melkmarkt 41 herstelwerkzaamheden

Plaatsing zonnepanelen

Achterstallig onderhoud voormalig Stedelijk Museum Zwolle

Verbouwing ANNO - Melkmarkt 41

Verduurzaming diverse panden

Cultuurhuis Stadshagen, verbouw begane grond

Voorbereidingskrediet De Pol

Statenzaalcomplex-Diezerstr 80

De Basis - Luttekestraat 35

Aankoop voedselbank

Per 2020 zijn een drietal projecten voor panden voormalig Stedelijk Museum afgesloten en samengevoegd onder het project Verbouwing ANNO - Melkmarkt 41.

Voor Het Statenzaalcomplex en De Basis is nog geen krediet beschikbaar gesteld waardoor deze projecten nu een overschrijding laten zien. De structurele begrotingsruimte per 2022 is al wel  toegekend bij Berap 2020-2, maar voor het toekennen van het krediet zal nog een separaat raadsvoorstel worden voorgelegd.